“故意断供”骗佣金正在三四线楼市出现
前段时间，自然资源部、银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》。《通知》要求各地在已有工作基础上，以点带面积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现常态化“带押过户”服务。▲国家在政策层面全面推行“带押过户”的通知。所谓的“带押过户”，通俗来说就一套房在有房贷的情况下，进入二手市场交易。不用提前还清贷款就可以完成交易、过户手续。在没出这个政策前，二手房卖家在出售自己手上的房子时必须先结清房贷，解押处于抵押状态的房子，然后才能进行交易。在解押过程中，卖家的风险很高。现在经常能看到一些业主卖二手房被诈骗的新闻。在二手房交易时，买家先交30%首付，让卖家把房子先过户给买家，买家拿到新房产证后火速拿去抵押贷款，剩下70%的房款不给卖家，直接卷款跑路，从而对卖家造成重大经济损失。比如东莞一家叫德益恒的中介公司，之前靠着二手房交易时的漏洞，诈骗了大量二手房业主。▲东莞发生的典型二手房交易诈骗案，涉案金额已经过亿。据美丽了解，这家德益恒公司的老板，既是卖房中介又是炒房客。由于东莞楼市下行，其炒房巨亏，资金链断裂。于是就想出了用别人的房产来弥补自己损失的套路。然而，这个德益恒公司并不是第一家这么玩的公司，类似事件在全国屡屡发生。▲这类诈骗在全国都有发生。此类诈骗多了，二手房的流动性就被冻结了。二手房卖家们谁都不敢自己解押房产，多数都要买家出钱解押。可如果是买家都有解押的资金实力了，为啥还要买二手房呀？现在国家层面出台政策就是为了稳定二手房市场。增加二手房的流动性。一旦今后“带押过户”全面推行，这类骗局就没有生存的土壤了。除了这个骗局以外，现在还有另一个骗局正在三四线城市出现，这个骗局的受害者是开发商。今天美丽就来谈谈，这让广大开发商苦不堪言的骗局。低首付高佣金盛行的三四线市场下行，对于广大三四线城市而言打击巨大。这些城市大多都是人口净流出城市，人口逐年减少，房子库存越来越大。为了去库存，为了刺激销售，三四线城市的开发商们，只有一个办法，就是降价，降首付门槛。低首付对于三四线城市的购房者来说，还是有一定吸引力的。▲低首付是刺激三四线城市销售的利器。这类城市的购房者，他们对房子品质低于对价格的敏感度。相较于房子的配置，他们更关注价格。▲在三四线城市的开发商，都深谙此种规则。三四线城市库存大，竞争对手多，大家都在做低首付的时候，价格优势就不明显了。此时，就只能引入分销渠道，并给渠道开出高佣金。往往房子越难卖的城市，佣金比例越高。常规佣金比例是2%~3%，也就是一套100万的房子，给到销售的佣金2~3万。▲三四线城市中介分销卖成交占比普遍达到30%。而那些极度依赖外地客购房的旅游城市，当地中介的话语权巨大，可以轻松拿捏当地开发商。这些城市的中介佣金比例高达10%以上。卖一套100万的房，最少能获得10万元的佣金，就很离谱。▲房子越难卖的城市，中介佣金比例越高。最后，由于当地的房子难卖，当地的银行做按揭业务时管理得极松，特别是面签时。一旦稍微管理严一些，不少购房者就无法贷款买房，当地的房子就卖不掉。因此，在那些城市，只要你想买房，就能给你按揭贷款。低首付、高佣金、审批松这三大条件齐备后，终于在这些房子难卖的城市产生严重的后果。“故意断供”客户出现在三四线现在，不少在三四线城市的开发商猛然发现自己卖出去的房子，它回不了款！原因是，买自己楼盘的业主断供了！在仔细排查这些断供业主的基本情况后，开发商发现很多购房业主，几乎都没有还款来源和购买实力。他们普遍都是交完第一期首付，承担3~5个月的月供后，就开始断供。这些“断供人群”的特点是，都是通过中介成交，都是在银行办理完按揭放款，开发商给完中介佣金后发生的。▲开发商给完中介佣金后，这些“业主”就断供了。这其中最关键一环，由于开发商没有给业主办理好房产证，一旦此时业主断供，银行的按揭贷款无法收回时，责任的主体是开发商，银行只追开发商欠款，由开发商负责追业主的购房款。只有开发商为购房业主们办理好房产证后，银行的追款对象才会追业主还钱。一旦开发商还没来得及给业主办理房产证，此时业主直接断供的话，开发商不但要赔银行的贷款，还赔了为客户垫付的首付款和支付给中介的高额佣金。这对于开发商脆弱的现金流来说堪称灾难。这类“故意断供”业主，很多可能就是中介找来的“托”儿，利用当地银行审批松，面签时更容易通过放款的漏洞，骗取巨额佣金。这类客户增多后，银行会第一时间把该楼盘列入“黑名单”，不再接受该楼盘的按揭贷款业务，导致开发商根本无法卖房。如果有楼盘遇到这样“故意断供”的购房者多了，该开发商的销售回款将是一个笑话。据美丽了解，如今已经有不少开发商中招了。出现这种业主的城市，就是美丽上面提到的低首付、高佣金、审批松的三四线城市。如今，当地的很多开发商都暂停了佣金发放，从而又引起了当地销售中介们的严重不满。▲这类城市里，很多中介宣称收不到卖房佣金。如今，部分城市的政府和开发商已经开始“打补丁”，加快房产证的办理速度，比如从之前的交房即得证变成如今的买房即得证，甚至逐步进行现房销售。▲为了防止“故意断供”骗佣金的情况，开发商现在推行“办证发佣金”。然而，加快办证进度的开发商和城市，毕竟还是少数，更多的城市仍然还留有这个漏洞。这种“故意断供”业主，诈骗佣金的操作，不但会影响正常的中介卖方结佣，同时还会造成大量的金融风险，导致银行不再信任开发商，开发商无法卖房销售，现金流断裂。其中的后果，让人细思极恐。如今房子不好卖了，怪现象也是越来越多。以前，业主担心买房无法拿到房产证，现在业主们反而还要吐槽，房产证办理那么快，到底是为啥？
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